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Boletim IGF - 17/10/2008
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Como títulos de empréstimos hipotecados podem derrubar a economia dos Estados Unidos?Introdução
Em 2008, os Estados Unidos chegaram à beira de um desastre financeiro. O desemprego, aparentemente, atingiu seu nível mais alto em duas décadas [fonte: Boston Globe - em inglês]. O número da inadimplência de empréstimos de proprietários de casas foi recorde. Grandes bancos de investimento que estavam ativos há mais de um século e sobreviveram à Grande Depressão, sofreram um colapso. A economia, em outras palavras, estava indo por água abaixo. E tudo isso, cada parte desse desastre econômico, foi causado por um só instrumento financeiro: o empréstimo hipotecado.
Títulos de empréstimos hipotecados são simplesmente ações de um empréstimo residencial vendidas a investidores. Funcionam assim: um banco empresta o dinheiro ao mutuário para comprar uma casa e recebe pagamentos mensais pelo empréstimo. Esse empréstimo e vários outros, talvez centenas, são vendidos a um banco maior que unifica os empréstimos em um título hipotecário. Em seguida, o banco maior emite ações desse título, chamadas tranches (“pedaços”, em francês), para investidores que as compram e acabam recebendo os dividendos em forma de pagamentos hipotecários mensais. Esses “tranches”podem ser unificados novamente e revendidos como outros títulos, chamados obrigações de dívida garantidas (CDOs – collateralized debit obligations). Os empréstimos residenciais, em 2008, estavam tão divididos e distribuídos na área financeira que era totalmente possível um proprietário de imóvel ter, inconscientemente, ações de sua própria hipoteca.
Isso não parece ser prejudicial, e não é mesmo. Também é uma maneira excelente e segura de ganhar dinheiro quando o mercado imobiliário está em alta. No início do século 21, o mercado imobiliário dos Estados Unidos estava em alta. Uma pessoa que comprasse uma casa nova em janeiro de 1996 por 155 mil dólares poderia ter a expectativa de lucro de 100 mil dólares ao vendê-la em agosto de 2006.
Mas 2008 não foi igual a 2006; o mercado imobiliário dos Estados Unidos não estava mais em alta e foram os títulos de empréstimos hipotecados que acabaram com esse mercado.
Por que os títulos de empréstimos hipotecados ficaram obsoletos?
Antes da primeira década do século 21, era costume dos bancos dos Estados Unidos investigar o histórico do requerente ao considerar empréstimos de dinheiro para uma hipoteca. Os bancos queriam saber tudo sobre a estabilidade financeira do requerente: renda, dívidas (em inglês), avaliação de crédito e queriam confirmar essas informações. Isso mudou após a introdução dos títulos de empréstimos hipotecados.
Em determinado momento, os clientes mais qualificados e desejáveis sumiram, pois já tinham suas casas. Então, os bancos recorreram aos clientes que tradicionalmente evitavam: os mutuários subprime, que, com uma avaliação de crédito baixa (em inglês), apresentam alto risco de inadimplência nos empréstimos. Mas todos os concessores de empréstimos fizeram todos os esforços, no início da década de 2000, para que esses mutuários se voltassem para o mercado imobiliário. Foi criado o empréstimo sem documentação, tipo de empréstimo para o qual não era necessário fornecer nenhuma informação e o mutuário também não as oferecia. Pessoas que podiam estar desempregadas recebiam empréstimos de centenas de milhares de dólares, mesmo que o concessor do empréstimo soubesse de seu desemprego. Por quê?
Uma resposta é que, com a introdução dos títulos de empréstimos hipotecados, as pessoas que concediam empréstimos não assumiam mais o risco de inadimplência. Elas simplesmente emitiam o empréstimo e o vendiam imediatamente a outras pessoas que assumiriam o risco caso os pagamentos cessassem. E, como os empréstimos hipotecados criados inicialmente eram feitos com base nos concedidos a mutuários melhores e mais confiáveis, tudo funcionava bem. Funcionava tão bem, que os investidores pediram mais. Como resposta, os concessores de empréstimos diminuíram as restrições dos requerentes e fizeram empréstimos pesados para criar fluxo de caixa (em inglês) para os empréstimos e gerar mais hipotecas. Afinal, sem as hipotecas, não haveriam títulos de empréstimos hipotecados.
Os investidores em títulos de empréstimos hipotecados enfrentaram o mesmo risco e o sistema de recompensa ao qual estava sujeita a antiga relação concessor-mutuário, mas em uma escala muito maior, devido ao valor de hipotecas unificadas nos títulos de empréstimos hipotecados. Depois de chegarem aos mercados financeiros, os títulos de empréstimos hipotecados foram reformulados em uma grande variedade de instrumentos financeiros com diferentes níveis de risco. Os derivativos baseados somente nos juros (em inglês) dividiram os pagamentos de juros feitos em hipoteca entre investidores. Se a taxa de juros mudasse, o retorno seria bom. Se os juros diminuíssem e os proprietários de casas fizessem refinanciamento, esses títulos perderiam o valor.
Outros derivativos retribuíam investidores com taxa de juros fixa, então, os investidores saíam perdendo quando as taxas de juros (em inglês) aumentassem, pois não ganhavam dinheiro nenhum com esse aumento. Empréstimos hipotecados subprime, compostos totalmente por conjuntos de empréstimos feitos a mutuários subprime, apresentavam mais risco, mas também ofereciam dividendos mais altos: os mutuários subprime estavam dominados por taxas de juros mais altas para compensar o risco maior representado por eles.
Uma grande quantidade das hipotecas retiradas de mutuários subprime consistia de hipotecas com juros ajustáveis híbridos. Esses empréstimos mantinham uma taxa fixa de juros com desconto (e geralmente com preço acessível) por um determinado número de anos e, em seguida, seriam ajustados a um juro mais alto. Um proprietário de casa com hipoteca com juros ajustáveis poderia ver seu pagamento mensal dobrar após o ajuste. Quando a enorme quantidade de hipotecas com juros ajustáveis que haviam sido emitidas no começo dessa onda descontrolada começou a ser reajustada, a taxa de execução hipotecária (em inglês) começou a aumentar.
No mês de agosto de 2008, um em cada 416 lares dos Estados Unidos tinha sofrido execução hipotecária [fonte: RealtyTrac - em inglês]. Quando os mutuários pararam de pagar a hipoteca, os títulos de empréstimos hipotecários começaram a funcionar de maneira deficiente. A média de obrigações de dívida garantidas (CDO) perdeu aproximadamente metade do valor entre 2006 e 2008 [fonte: This American Life]. E, como as CDOs de mais risco (e de mais retorno) eram compostas por hipotecas subprime, elas perderam totalmente o valor após o início do aumento nacional da inadimplência nos empréstimos.
Esse seria o efeito da primeira peça do dominó que se alastrou pela economia dos Estados Unidos.
Como os títulos de empréstimos hipotecados derrubaram a economia
Quando o índice de execução hipotecária começou a crescer, no final de 2006, também foram lançadas novas casas no mercado. A construção de casas novas já havia ultrapassado a demanda, e quando um grande número de execuções hipotecárias ficou disponível a preços muito reduzidos, os construtores perceberam que não conseguiriam vender as casas que haviam construído. Richard Dugas, diretor executivo da construtora Pulte Homes, disse, em setembro de 2008: "Não podemos competir com as execuções hipotecárias reduzidas em 40 a 50%".
A presença de mais casas no mercado diminuiu o valor dos imóveis. Alguns proprietários chegaram à precária situação de não conseguir fazer seus pagamentos, devendo um valor superior ao que suas casas valiam. Cada vez mais pessoas recorreram à opção de abandonar as casas que não podiam pagar, e as execuções hipotecárias aumentaram ainda mais.
Se esse problema tivesse acontecido antes do advento dos empréstimos hipotecados, ele ainda teria afetado a economia nacional. Como os construtores de casas e concessores de empréstimos estavam indo à falência, o desemprego também teria aumentado. As execuções hipotecárias também teriam deflacionado o preço das casas. Com menos fluxo de caixa, os bancos sobreviventes também teriam restringido o crédito. Mas a presença dos títulos de empréstimos hipotecários causou um efeito ainda mais grave na economia dos Estados Unidos.
Como os títulos de empréstimos hipotecários foram comprados e vendidos como investimentos, houve hipotecas inadimplentes em todas as áreas do mercado. A mudança no desempenho desses títulos ocorreu rapidamente e, por conseguinte, a maioria das grandes instituições foi onerada pelos empréstimos quando elas decaíram. Os portfólios de enormes bancos de investimentos, ineficientes com títulos de empréstimos hipotecados, viram que seu patrimônio líquido foi por água abaixo quando esses títulos começaram a desvalorizar. Foi o caso do Bear Stearns. O gigante banco de investimentos decaiu tanto que foi comprado em março de 2008 pelo concorrente JPMorgan, recebendo 2 dólares por cada ação. Sete dias antes da compra, as ações da Bear Stearns eram adquiridas por 70 dólares [fonte: USA Today - em inglês].
Como os empréstimos hipotecados tinham prevalência no mercado, não ficou claro logo de início como o problema da queda da hipoteca subprime se alastraria. Durante o ano de 2008, uma nova inscrição de bilhões de dólares no balanço geral de uma ou outra instituição chegava às manchetes todos os dias e toda semana. Fannie Mae e Freddie Mac, as corporações do governo, que financiam hipotecas como fiadores ou comprando-as diretamente, buscaram ajuda do governo federal em agosto de 2008. Combinadas, as duas instituições têm aproximadamente 3 trilhões de dólares em investimentos em hipotecas. Ambas estão tão bem estabelecidas na economia dos Estados Unidos que o governo federal tomou o controle das corporações em setembro de 2008, em meio a valores decadentes; Freddie Mac informou uma perda de 38 bilhões de julho a agosto de 2008.
Fannie Mae e Freddie Mac são um exemplo de como cada parcela da economia está relacionada. Se as coisas vão mal com Fannie Mae e Freddie Mac, também vai mal no setor imobiliário. Os concessores emitem empréstimos imobiliários e os vendem a uma das empresas, ou usam os empréstimos como garantia para conseguir mais empréstimos; a função de cada gigante é introduzir dinheiro na indústria do empréstimo. Se Mac e Mae não emprestam dinheiro ou compram títulos de empréstimos, os concessores diretos têm menos probabilidade de emprestar dinheiro aos consumidores.
Se os consumidores não conseguem dinheiro emprestado, não podem gastá-lo. Se não podem gastá-lo, as empresas não vendem produtos; menos vendas significam valor diminuído, e assim, o valor das ações da empresa diminui. As empresas cortam despesas demitindo funcionários; o desemprego aumenta e os consumidores gastam ainda menos. Quando um grande número de empresas perde seu valor ao mesmo tempo, a bolsa de valores cai. A queda pode levar à recessão. Uma crise forte o suficiente pode causar depressão; em outras palavras, o fim de uma economia.
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sexta-feira, 17 de outubro de 2008
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